Pandemi süreci ile birlikte ekonomik hayattaki değişimlerin, kira sözleşmeleri bakımından incelendiği bu yazımızda;

Türk Borçlar Kanunu ilgili hükümler esas alınarak yapılacak olan belirlemeler ile birlikte kira sözleşmelerinin tarafı olan kiracı bakımından, kira artırımlarında başvurabileceği yollar kısaca açıklanacaktır.

• Kira Bedellerindeki Keyfi Arttırmanın Hukuka Uygunluğu ve Kiracıların Başvurabileceği Yollar:

Kira artışı, kiracıyı zor duruma düşürmekle birlikte, kanunun kiracıları korumayı öngördüğü hükümlerin varlığının kabul edilmesi gerekmektedir. Özellikle korona virüs salgının mücbir sebep sayılabileceği Pandemi sürecinde, kiraya veren tarafın daha anlayışlı olması beklenmekle birlikte, aksi durumun söz konusu olduğu hallerde kiracı şu yolu izleyebilir:

• TBK madde 344 hükmü gereğince, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenir. Kiraya verenin bu hükümde belirlenen oranlara uymadığı durumlarda, kiracı tespit davası açarak hâkimden Pandemi süreci dolayısıyla hakkaniyet indirimi ve diğer emsaller göz önüne alınarak bir bedel belirlemesini isteyebilecektir.

Görüldüğü üzere TBK’nda yeni dönemde uygulanacak kira bedeli bakımından açık bir düzenleme bulunmakla birlikte, kiraya verenin bu duruma uygun hareket etmemesinin her zaman açılabilecek bir dava ile hâkimden kira bedelini hukuka uygun bir şekilde belirlemesini isteyebilecektir.

• Pandemi Sürecinde Aşırı İfa Güçlüğü

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesinde “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı taktirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmü yer almaktadır.

Pandemi sürecini bu madde çerçevesinde değerlendirdiğimizde, bu sürecin taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir olağanüstü durum niteliğinde olduğu ve borçludan kaynaklanmadığı açıktır. Sözleşmelerde genellikle “ahde vefa” ilkesi geçerli olurken, taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlarda TBK madde 138 hükmü gereğince hâkimin sözleşmeye müdahale etmesi mümkündür. Dolayısıyla maddede belirtilen durumların gerçekleşmesiyle borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir. Dava yoluna gidilmesi halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 138. maddesinde belirtilen aşağıdaki şartların hepsinin sağlanmış olması gerekmektedir.

• Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi,
• Gerçekleşen olağan üstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
• Gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması ve borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.

Sözleşme yapıldığı sırada edimler arasında mevcut bir dengenin olduğu kabul edilmekle birlikte, sonradan olağanüstü durumların söz konusu olmasıyla sözleşme taraflardan biri aleyhine katlanamayacak derecede bozulmuş olabilir. Pandemi sürecinde özellikle kiracı aleyhine sözleşme koşullarının ağırlaştığı kabul edilmelidir. Böyle bir durumda kiracı, hâkimden pandemi sürecine bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmesi suretiyle, kira sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

MNC HUKUK & DANIŞMANLIK olarak bu konuyla ilgili yaptığımız hukuki çalışmalarımızdan faydalanabilir, danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.