Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kiracı tahliyesi, kiralanan taşınmazın kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde kiracı tarafından boşaltılmasının sağlanmasıdır. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan hükümler içermektedir. Bu nedenle ev sahibi, dilediği zaman veya yalnızca kira sözleşmesinin süresi dolduğu gerekçesiyle kiracıyı tahliye edemez.

Özellikle son yıllarda artan kira bedelleri ve konut piyasasındaki gelişmeler nedeniyle ev sahibi-kiracı uyuşmazlıkları önemli ölçüde artmış, tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde en sık görülen dava türlerinden biri haline gelmiştir.

Ev Sahibi Kiracıyı İstediği Zaman Çıkarabilir Mi?

Hayır.

Toplumda yaygın olarak bilinen yanlış inanışlardan biri, kira sözleşmesinin süresinin dolmasıyla birlikte kiracının evi boşaltmak zorunda olduğudur. Oysa Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin sona ermesi tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

Kiracı kira bedelini düzenli olarak ödediği ve sözleşmeye aykırı davranmadığı sürece kanunun koruması altındadır.

Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir?

1. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Aynı kira yılı içerisinde kiracı hakkında iki haklı ihtar oluşması halinde ev sahibi tahliye davası açma hakkı kazanır. Ayrıca kira borcunun hiç ödenmemesi durumunda ilamsız icra yoluyla tahliye süreci de başlatılabilir.

3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Ev sahibi; kendisi, eşi, çocukları, anne ve babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açabilir. Mahkeme ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştırır.

4. Yeni Malik Nedeniyle Tahliye
Kiralanan taşınmazın satılması halinde yeni malik belirli şartlar altında kiracının tahliyesini talep edebilir.

5. Yeniden İnşa, Esaslı Tadilat ve Kentsel Dönüşüm Nedeniyle Tahliye
Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, güçlendirilmesi veya kentsel dönüşüme tabi tutulması halinde tahliye talep edilebilir.

6. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması
Kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresini doldurması halinde ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlık bakımından dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk uygulaması yürürlüğe girmiştir.

Kiracı Tahliyesinde En Hızlı Yol Hangisidir?

Uygulamada en hızlı sonuç alınabilen yöntemler:
– Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi,
– Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye,
– İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarıdır.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Tahliye davaları taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Sulh Hukuk Mahkemesi aşaması ortalama 8-18 ay, istinaf incelemesi ise ortalama 6-12 ay sürebilmektedir. (Bu süreler tahmini olup, bağlayıcılığı yoktur.)

Ev Sahibi Elektrik ve Suyu Kesebilir Mi?

Kesinlikle hayır. Elektriğin kesilmesi, suyun kapatılması, kilidin değiştirilmesi veya eşyaların dışarı çıkarılması hukuka aykırıdır.

Kiracı Tahliye Kararına Uymazsa Ne Olur?

Mahkeme tarafından verilen tahliye kararına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.

Sonuç

Kiracı tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak düzenlenen tahliye sebeplerinin varlığı halinde mümkündür. Sürelerin kaçırılması veya usul hataları yapılması ciddi hak kayıplarına yol açabileceğinden sürecin uzman bir avukat tarafından yürütülmesi önem taşımaktadır. Tahliye taahhütnamesi, kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik ihtiyacı ve on yıllık uzama süresinin sona ermesi uygulamada en sık karşılaşılan tahliye nedenleri arasında yer almaktadır.

Her uyuşmazlık kendi özel koşulları içerisinde değerlendirilmelidir. Sürelerin kaçırılması veya usul hataları yapılması ciddi hak kayıplarına yol açabileceğinden sürecin uzman bir avukat tarafından yürütülmesi önem taşımaktadır.

MNC Hukuk & Danışmanlık

MNC Hukuk & Danışmanlık olarak kira hukuku, tahliye davaları, icra takipleri ve gayrimenkul uyuşmazlıkları alanlarında başta İstanbul genelinde olmak üzere ülke genelinde müvekkillerimize profesyonel avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.